INFORMAZIONI GENERALI
Con legge quadro 217/1983 è stato demandato alle Regioni il compito di definire i criteri per la classificazione delle strutture ricettive del sistema turistico, distintamente per tipi di esercizio. In Toscana sono vigenti in materia la Legge Regionale 86/2016 (Testo Unico del sistema turistico regionale) e il relativo regolamento attuativo 47/R/2018.
Si definiscono CONDHOTEL gli esercizi alberghieri a gestione unitaria, aperti al pubblico, composti da una o più unità immobiliari ubicate nello stesso comune o da parti di esse, che forniscono alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, in camere destinate alla ricettività e, in forma integrata e complementare, in unità abitative a destinazione residenziale, dotate di servizio autonomo di cucina, la cui superficie non può superare il 40 per cento della superficie complessiva dei compendi immobiliari interessati e, per la parte residenziale, non può in alcun modo beneficiare degli aumenti delle cubature riservate dagli strumenti urbanistici alle superfici destinate a funzioni turistico-ricettive.
Per le condizioni di esercizio e per la rimozione del vincolo di destinazione alberghiera, in caso di interventi edilizi sugli esercizi alberghieri esistenti e limitatamente alla quota delle unità abitative a destinazione residenziale, si applicano i criteri e le modalità definiti ai sensi dell’art.31 commi 1 e 2 d.l.133/2014 convertito con modificazioni in l.n.164/2014 e dal regolamento attuativo D.P.C.M 22.01.2018 n.13.

Quest’ultimo D.P.C.M. fa rinvio alle Regioni con riguardo alle condizioni di esercizio relativamente alla disciplina delle modalità per l’avvio e l’esercizio dell’attività (art.5) e con riguardo alla rimozione del vincolo all’eventuale previsione di modalità semplificate per l’approvazione di varianti agli strumenti urbanistici da parte dei Comuni (art.11).La Regione Toscana è intervenuta in merito con D.G.R. n. 221 del 25.2.2019 per fornire “Indicazioni interpretative ed applicative ai Comuni concernenti avvio ed esercizio del condhotel, ai sensi art. 23 della L.R. 86/2016“,

Possono trasformarsi in condhotel sia gli alberghi che le residenze turistico-alberghiere purché venga riqualificato il compendio immobiliare attraverso interventi edilizi di restauro e risanamento conservativo, nonché di ristrutturazione edilizia. Occorre inoltre che ciò comporti (ad eccezione degli esercizi contrassegnati da quattro stelle o superiore) l’acquisizione di requisiti per una classificazione superiore a quella precedentemente attribuita di almeno una stella, da cui risulti una classificazione minima di tre stelle. All’esito della trasformazione si avrà un complesso costituito da alloggi sia a destinazione d’uso turistico-ricettiva che residenziale.  Il mutamento della destinazione d’uso da turistico- ricettiva a residenziale comporta un frazionamento immobiliare ed un mutamento della categoria catastale. La superficie complessiva delle unità abitative residenziali non può superare il quaranta per cento della superficie complessiva del compendio immobiliare.
Le unità abitative inserite nel condhotel sono destinate alla vendita. Possono essere usate dal proprietario come residenza o per le vacanze, fruendo dei servizi offerti dall’albergo. Se non le utilizza può affidarle alla gestione alberghiera.

In quanto esercizi a gestione unitaria, il gestore unico della struttura ricettiva assicura la fornitura di servizi alberghieri e aggiuntivi, normalmente garantiti alle camere destinate alla recettività, in forma integrata e complementare anche alle unità abitative di tipo residenziale per la durata specificata nel contratto di trasferimento di tali unità e comunque non inferiore a dieci anni dall’avvio dell’esercizio del condhotel. In caso di impossibilità sopravvenuta a tali obblighi il proprietario della struttura alberghiera, se diverso dal gestore, si impegna, attraverso apposita pattuizione contrattuale, a subentrare negli obblighi del gestore.
La violazione dell’obbligo, salvo il caso di forza maggiore, configura un mutamento non consentito della destinazione d’uso dell’immobile dal momento della cessazione anticipata della prestazione dei servizi.
Il proprietario dell’unità abitativa ad uso residenziale deve impegnarsi a rispettare le modalità di conduzione del condhotel, e a garantire l’omogeneità estetica dell’immobile in caso di interventi edilizi successivi, oltre agli obblighi convenzionalmente pattuiti.

Nei condhotel è consentita la VENDITA DIRETTA AL CLIENTE DI SERVIZI TURISTICI in conformità alle disposizioni di cui al capo I del titolo VI dell’allegato 1 al d.lgs. 79/2011.
I condhotel sono classificati con un numero di stelle, non inferiore a tre, corrispondente alla classificazione dell’albergo (allegato C) o della residenza turistico-alberghiera (allegato D) prevista nel regolamento 47/R del 2018 in relazione alle caratteristiche delle strutture e dei servizi offerti.
La classificazione della struttura è determinata in base ad autocertificazione all’atto della presentazione della SCIA per l’avvio dell’attività.

AVVIO DELL’ATTIVITA’: l’attività è soggetta a SCIA ai sensi dell’art.32 L.R. 86/2016 da presentare avvalendosi della modulistica reperibile sul portale telematico STAR (www.suap.toscana.it/star).
In caso di attività stagionale, con la SCIA viene comunicato il periodo di apertura.
Per APERTURA ANNUALE si intende un periodo di apertura di almeno nove mesi complessivi nell’arco dell’anno solare; per APERTURA STAGIONALE si intende un periodo di apertura non inferiore a tre mesi consecutivi e non superiore complessivamente a nove mesi nell’arco dell’anno solare.
Insieme alla presentazione della SCIA si deve procedere a comunicare le informazioni sulle caratteristiche della struttura.
Opera il regime amministrativo della SCIA UNICA (art. 19-bis comma 2 della Legge 241/1990). Ciò sia per la somministrazione di alimenti e bevande che per la SCIA prevenzione incendi per le strutture con più di 25 e fino a 50 posti letto, come indicato nell’allegato 1 punto 66 D.P.R. 151/2011.
Maggiori informazioni, anche riguardo agli adempimenti correlati a posti letto superiori a 50 per i quali occorre il parere di conformità sul progetto, sono reperibili al seguente link: http://www.comune.sesto-fiorentino.fi.it/it/servizi/scheda-servizio/suap-prevenzione-incendi e sul sito del comando provinciale dei vigili del fuoco http://www.vigilfuoco.it/sitiVVF/firenze/

ULTERIORI ATTIVITA’: In caso di ulteriori attività, si applicano i relativi regimi amministrativi.

REQUISITI SOGGETTIVI

• non aver riportato condanne di cui agli articoli 11 e 92 del R.D. n.773/1931 (Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza);
• non sussistenza nei propri confronti, e nei confronti di tutti i soggetti per i quali è previsto l’accertamento antimafia, delle cause di divieto, decadenza o sospensione di cui al D.Lgs. 6.09.2011 n.159;
• nel caso in cui titolare sia una persona giuridica è obbligatoria la designazione di un gestore, che deve essere in possesso di tutti i requisiti sopra elencati. Il titolare o il gestore possono nominare loro rappresentanti purché in possesso degli stessi requisiti personali richiesti al titolare o al gestore;
• in caso di società o di organismo collettivo, i requisiti sopraelencati sono posseduti da tutti i soggetti per i quali è previsto l'accertamento antimafia ai sensi dell' articolo 85 del decreto legislativo 6 settembre 2011, n. 159;
• i cittadini extracomunitari  devono essere in possesso di un permesso di soggiorno, in corso di validità, che consenta l’esercizio di lavoro autonomo in Italia, secondo le vigenti normative.

REQUISITI DEI LOCALI (artt.19; 27 e 28 comma 1 regolamento 47/R/2018; art. 23 L.R.86/2016; D.P.C.M. n.13/2018).

Rispetto della vigente disciplina in materia urbanistico-edilizia igienico-sanitaria, di sicurezza e prevenzione incendi; locali aventi destinazione d'uso Tr - Turistico Ricettiva, ferma restando la destinazione ad uso residenziale delle unità abitative, ed in possesso di regolare agibilità.

I condhotel devono inoltre possedere i seguenti requisiti:

• presenza di almeno sette camere/unità abitative a destinazione turistico ricettiva. Per le caratteristiche di tali locali si rinvia alla voce alberghi  e alla voce  residenze turistico alberghiere;
• la superficie netta delle unità abitative ad uso residenziale non può superare il 40 per cento della superficie netta destinata alle camere/unità abitative a destinazione turistico ricettiva. A tal fine
• nella superficie netta si comprendono i bagni ad uso comune, i locali accessori, pianerottoli ed i corridoi di accesso qualora ad esclusivo servizio degli alloggi ad uso turistico-ricettivo, escludendo dal computo della superficie del compendio immobiliare i locali ad uso comune (quali reception, bar, sala ristorante, sala soggiorno, sala riunioni, centro benessere e altri)
• il condhotel può essere ubicato in una o più unità immobiliari inserite in un contesto unitario, collocate nel medesimo comune e aventi una distanza non superiore a 200 metri lineari dall’edificio alberghiero sede del ricevimento;
• anche se ubicato in più unità immobiliari, vige l’obbligo di una portineria unica per tutti coloro che fruiscono del condhotel, sia in qualità di ospiti dell’esercizio alberghiero che di proprietari delle unità abitative ad uso residenziale;
• possibilità di prevedere un ingresso specifico e separato ad uso esclusivo di dipendenti e fornitori;

I condhotel devono inoltre possedere i requisiti minimi della struttura di riferimento previsti dal regolamento 47/R del 2018 ai fini della classificazione, non inferiore a tre stelle, specificati nell’allegato C per gli alberghi e nell’allegato D per le residenze turistico-alberghiere,

DENOMINAZIONE (art.13 regolamento 47/R/2018) La denominazione di ciascuna struttura ricettiva non può essere uguale a quella di altre strutture ricettive presenti nel territorio dello stesso Comune oppure nel territorio di Comuni confinanti qualora si tratti di due strutture le cui aree di pertinenza risultino contigue. Non può essere assunta la denominazione di una struttura che ha cessato l'attività senza il formale assenso del titolare della medesima, a meno che non siano trascorsi almeno 7 (sette) anni dall'effettiva cessazione e fatta salva l'applicazione delle norme del codice civile in materia. Non può essere assunta una denominazione che faccia riferimento a una tipologia diversa da quella dichiarata.

INSEGNA (art.14 regolamento 47/R/2018) All'esterno della struttura ricettiva deve essere esposta, in modo ben visibile, l’insegna o la targa contenente la denominazione e l'indicazione della tipologia e del livello di classificazione.

Per l’apposizione dell’insegna si rinvia al seguente link: http://www.comune.sesto-fiorentino.fi.it/it/servizi/scheda-servizio/suap-installazione-mezzi-pubblicitari-e-di-tende-parasole-prive-di-messaggi . Sul portale telematico STAR (www.suap.toscana.it/star) dovrà essere attivato l’endoprocedimento Adempimenti comunali – AD COM 06.

Occorre, inoltre procedere agli adempimenti di seguito indicati:

• Esporre la tabella riepilogativa dei prezzi massimi utilizzando il modello approvato dalla regione Toscana: si rinvia alla voce esporre la tabella riepilogativa dei prezzi massimi per maggiori chiarimenti;
• Comunicare alla questura i soggetti alloggiati: si rinvia alla voce comunicazione alla questura dei soggetti alloggiati per maggiori chiarimenti.
• Comunicare i flussi turistici: si rinvia alla voce comunicazione dei flussi turistici per maggiori chiarimenti;
• Riscuotere l’imposta di soggiorno: si rinvia alla voce imposta di soggiorno per maggiori chiarimenti.

Il gestore unico è responsabile della gestione unitaria dell’esercizio alberghiero. Gli adempimenti in oggetto sono quindi assolti dal gestore unico del condhotel o da un suo incaricato anche relativamente agli ospiti delle unità abitative ad uso residenziale.

VARIAZIONI; SOSPENSIONE DELL’ATTIVITA’; SUBINGRESSO; CESSAZIONE

• VARIAZIONI: Eventuali variazioni degli elementi dichiarati nella SCIA devono essere tempestivamente comunicate al SUAP avvalendosi della modulistica reperibile sul portale telematico STAR (www.suap.toscana.it/star).

Ciò vale anche per variazioni della classificazione.

Il trasferimento e l'ampliamento della capacità ricettiva dell'attività sono equiparati alla nuova apertura riguardo alle caratteristiche strutturali dell'immobile.

Occorre anche comunicare le informazioni sulle caratteristiche della struttura entro il 30 aprile successivo alla variazione; si rinvia alla voce comunicare le informazioni sulle caratteristiche della struttura per maggiori chiarimenti;

• SOSPENSIONE DELL’ATTIVITA’: si rinvia alla voce sospensione dell’attività per maggiori chiarimenti; 

• SUBINGRESSO (art.34L.R.86/2016). Il subingresso nell’esercizio dell’attività per trasferimento, tra vivi o a causa di morte, della titolarità o della gestione della struttura è soggetto a comunicazione al SUAP da parte del subentrante, che deve essere in possesso dei requisiti soggettivi.

La comunicazione deve essere effettuata con modalità on line.  A tal fine deve essere utilizzata la modulistica reperibile sul portale telematico STAR (www.suap.toscana.it/star).

Insieme alla comunicazione di subingresso occorre comunicare le informazioni sulle caratteristiche della struttura ricettiva, si rinvia all’apposita voce per maggiori chiarimenti.

La comunicazione di subingresso deve essere effettuata prima dell'effettivo avvio dell'attività e comunque:

1. entro sessanta giorni dalla data dell'atto di trasferimento della titolarità o della gestione dell'attività;
2. entro un anno dalla morte del titolare.

Occorre inoltre valutare se è necessario per regolamento comunale presentare domanda di subingresso nell’insegna o domanda di autorizzazione per la modifica della stessa. Per maggiori informazioni si rinvia al seguente link: http://www.comune.sesto-fiorentino.fi.it/it/servizi/scheda-servizio/suap-installazione-mezzi-pubblicitari-e-di-tende-parasole-prive-di-messaggi .

• CESSAZIONE DELL’ATTIVITA’ (art.36 L.R.86/2016). La definitiva cessazione dell’attività deve essere comunicata allo Sportello Unico per le Attività Produttive ENTRO trenta giorni dal verificarsi. Non è dovuto il pagamento di diritti.

La comunicazione deve essere effettuata con modalità on line.  A tal fine deve essere utilizzata la modulistica reperibile sul portale telematico STAR (www.suap.toscana.it/star).

Nei casi cessazione a seguito di cessione della titolarità o della gestione della struttura non è necessaria la comunicazione di cessazione, in quanto sarà il nuovo titolare che dovrà fare la comunicazione di subentro.

SERVIZI MINIMI DA ASSICURARE:

Devono essere forniti i servizi previsti dal livello di classificazione, indicato con il simbolo delle stelle con un minimo di tre, secondo la tabella di classificazione (allegato C per albergo o allegato D per la residenza turistico-alberghiera) allegata al regolamento 47/R del 2018.

Per quanto riguarda il servizio wi-fi esso deve sempre essere fornito, secondo le modalità precisate nella tabella di classificazione prevista dal regolamento, tranne che nel caso in cui il servizio non sia tecnicamente realizzabile o qualora la struttura si sia dichiarata “digital detox” nei suoi strumenti di pubblicizzazione

Ai sensi dell’art.15 del regolamento per struttura ricettiva “digital detox” si intende una struttura all’interno della quale non è consentito agli alloggiati l'uso di propri strumenti digitali quali computer, tablet e smartphone. La struttura ricettiva “digital detox” può, in deroga alle prescrizioni relative alla propria tipologia e classificazione, astenersi dalla dotazione di apparecchi televisivi.

Inoltre:

• il titolare o il gestore, o il loro rappresentante, se non presenti nell’esercizio, devono comunque essere reperibili (art.18 regolamento 47/R/2018);
•  la struttura ricettiva deve essere dotata di una cassetta di pronto soccorso contenente i materiali prescritti dal decreto legislativo 9 aprile 2008, n. 81 (Attuazione dell'articolo 1 della legge 3 agosto 2007, n. 123, in materia di tutela della salute e della sicurezza nei luoghi di lavoro). Deve inoltre essere in grado di fornire il nominativo di almeno un medico reperibile in tempi brevi per l’assistenza medica non emergenziale (art.16 regolamento 47/R/2018);
• le attrezzature, gli arredi e i locali in cui si svolge l'attività devono essere mantenuti in buono stato di conservazione, manutenzione e pulizia, tale da assicurarne la funzionalità e la fruibilità da parte dell’utenza, provvedendo alla tempestiva riparazione o sostituzione di arredi, corredi e dotazioni deteriorate (art.18 regolamento 47/R/2018);
• come tutte le strutture ricettive, e qualunque sia lo strumento e il canale di erogazione dell’informazione, la struttura fornisce ai fini della fruizione dell’offerta turistica le informazioni sull’accessibilità da parte delle persone disabili secondo lo schema contenuto nell’allegato A al regolamento attuativo 47/R/2018 e secondo le indicazioni ivi contenute. Il sito web della struttura deve contenere una sezione appositamente dedicata all'accessibilità con lo schema di cui all'allegato A, compilato sull’apposita piattaforma telematica predisposta dalla Giunta regionale, scaricabile dall’utente in formato testuale. Il link alla sezione deve essere opportunamente evidenziato nella pagina iniziale del sito. Il materiale promozionale cartaceo deve riportare il link alla sezione. (art. 2 regolamento 47/R/2018)
• la struttura  può consentire l’accesso di animali d’affezione  al seguito della clientela, a condizione che siano rispettate le prescrizioni del Comune e che sia opportunamente pubblicizzato. Gli animali devono in ogni caso essere custoditi dai proprietari in modo da non arrecare molestie o danni alle persone e alle cose ed in conformità al regolamento interno eventualmente adottato dalla struttura. Per i cani si applica l’articolo 21 della L.R. 59/2009 (Norme per la tutela degli animali. Abrogazione della L.R. 43/1995, “Norme per la gestione dell’anagrafe del cane, la tutela degli animali d’affezione e la prevenzione del randagismo”). (art. 17 regolamento 47/R/2018)

I costi sono indicati nella scheda Diritti SUAP e di altri enti

• Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza di cui al R.D. n. 773/1931, artt. 16 e 86
• D.Lgs. 222/2016 (Madia 2) e relativa Tabella A sul regime amministrativo applicabile
• Testo unico del sistema turistico regionale, approvato con L.R. Toscana 86/2016
• Regolamento di attuazione della L.R. 86/2016, approvato con D.P.G.R. 47/R/2018
• art.31 commi 1 e 2 d.l.133/2014 convertito, con modificazioni in l.n. 164/2014
• D.P.C.M 22.01.2018
• Delibera della Giunta Regionale 221 del 25.02.2019

Reclami, ricorsi e opposizioni
Nei confronti del provvedimento finale può essere proposto ricorso al giudice amministrativo entro il termine di decadenza di 60 giorni dalla comunicazione/notificazione, dalla pubblicazione o dalla conoscenza del provvedimento stesso, secondo quanto previsto dal D.Lgs. 2 luglio 2010, n. 104.
In alternativa può essere presentato ricorso al Presidente della Repubblica entro il termine di decadenza di 120 dalla comunicazione/notificazione, dalla pubblicazione o dalla conoscenza del provvedimento stesso, secondo quanto previsto dal D.P.R. 1199/1971.

Potere sostitutivo
In caso di inerzia del personale dirigenziale il potere sostitutivo è attribuito al Segretario Generale, in base alla deliberazione del Commissario Straordinario n. 31 del 29 settembre 2015, assunta con i poteri della Giunta.